Il settore immobiliare residenziale urbano in Italia presenta segnali chiari di ripresa e allo stesso tempo profonde differenze territoriali. Nel 2026 le principali città hanno registrato una crescita complessiva delle transazioni, mentre i valori medi degli immobili mostrano andamenti eterogenei a seconda dell’area metropolitana. Parallelamente, i dati recenti sul 2026 segnalano aggiustamenti mensili contenuti ma confermano tendenze annue positive in molte province e regioni.
Compravendite 2026: numeri e città trainanti
Nel corso del 2026 il numero totale delle transazioni residenziali nelle otto città più popolose è cresciuto di circa 5,3% raggiungendo quasi 114.000 compravendite. Questo aumento segnala una domanda ritrovata nelle aree urbane principali: Palermo è la città con la crescita percentuale più marcata (+9,3%), seguita da Torino (+6,8%) e Roma (+6,2%). Anche GenovaBologna e Milano hanno evidenziato incrementi, rispettivamente del +5,4%, +5,2% e +4,9%, mentre Napoli è cresciuta più moderatamente (+3%). L’unico capoluogo che ha registrato una flessione è stato Firenze con -3,8%.
Volumi per singole metropoli
In termini assoluti le due grandi piazze rimangono dominanti: Roma ha superato le 37.000 transazioni nel 2026, mentre Milano ha superato le 25.000. Torino si è confermata al terzo posto con oltre 16.000 scambi; Genova ha superato le 9.000 compravendite e Napoli si è attestata oltre le 8.000. Questi numeri sottolineano il peso delle aree metropolitane nella dinamica nazionale del mercato residenziale.
Intensità del mercato e dinamismo territoriale
Per misurare la mobilità del patrimonio abitativo viene utilizzato l’Indice di Intensità del Mercato immobiliare (IMI) che esprime la quota di patrimonio mobilitato in un anno. Nel 2026 il valore più alto si è registrato a Torino con 3,19% seguita da Milano (3,00%) e da Genova (2,82%). Bologna e Roma hanno mostrato valori intermedi (2,63% e 2,55% rispettivamente). Nonostante l’aumento delle compravendite, Napoli e Palermo mantengono livelli di dinamismo inferiori rispetto alle altre grandi città, indicando una maggiore tenuta del parco abitativo o differenze strutturali nell’offerta.
Prezzi medi e differenziazioni territoriali
Il 2026 ha visto anche un aumento delle quotazioni residenziali nelle grandi città: il prezzo medio si è attestato intorno a 3.040 euro al metro quadrato con una crescita media di circa il 3% rispetto all’anno precedente. Milano resta la città più costosa, con un valore medio prossimo a 5.450 euro/m² e un aumento vicino al 7% sostenuto dalla forte domanda, dalla presenza di investitori e dall’attrattività internazionale.
All’altro estremo si trova Palermo con quotazioni medie intorno a 1.230 euro/m² meno di un quarto rispetto a Milano, a testimonianza delle ampie disparità regionali. Tra i capoluoghi, Genova si distingue per la maggiore stabilità dei prezzi, con una variazione contenuta dello 0,3% nel 2026.
Aggiornamenti 2026 e dinamiche regionali
I dati più recenti relativi a maggio 2026 mostrano un lieve aggiustamento mensile dei prezzi usati a livello nazionale (-0,2%), con un prezzo medio nazionale intorno a 1.902 euro/m². Tuttavia il quadro di medio periodo resta positivo: +1,9% su base trimestrale e +4,3% su base annua. Tra le regioni più care figura il Trentino-Alto Adige con circa 3.298 euro/m² mentre a livello provinciale spicca Bolzano come la provincia più costosa.
Per quanto riguarda la Capitale, il mercato del 2026 mostra una fase di consolidamento: il valore complessivo degli scambi supera i 10 miliardi di euro e le previsioni indicano una crescita moderata per il 2026 di circa il 2% sia nei volumi che nei prezzi. Nel segmento delle locazioni si registra una tensione persistente: i canoni sono aumentati significativamente nel 2026 (+5,3%) e per il 2026 si stima un’ulteriore crescita intorno al 4,5% con effetti particolarmente marcati sui contratti transitori e sugli affitti ordinari.
Le grandi città guidano il rimbalzo dei volumi, mentre la domanda abitativa e le condizioni del mercato delle locazioni alimentano tensioni specifiche nelle metropoli più popolose.
